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泰禾集团董事长黄其森:房企发展要踩对政策节拍、顺应市场大势

时间:2018/1/22 9:53:37  作者:未知  来源:  查看:18  评论:0
内容摘要:十九大报告强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这对于未来中国的房地产市场来说,可谓一锤定音。  自2016年下半年以来,国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策,房地产调控取得明显效果。一线...

十九大报告强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这对于未来中国的房地产市场来说,可谓一锤定音。

  自2016年下半年以来,国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策,房地产调控取得明显效果。一线城市房价经过调控以后,市场预期比较稳定,投资投机性需求得到了有力遏制。

  从1998年房改启动,20年间房地产行业为中国的经济发展做出了巨大贡献,到今天也走到了一个重要节点。随着中国经济转入高质量发展,由要素驱动、投资驱动向创新驱动转换,房地产市场去泡沫化等趋向日渐明显。房地产领域的供给侧结构性改革也在加速。

 

泰禾集团董事长黄其森:房企发展要踩对政策节拍、顺应市场大势

泰禾集团董事长黄其森

  泰禾集团董事长黄其森对于供给侧改革颇有心得。他的一个经营理念就是“大多数人都做的事情我不做”。

  例如其他房企纷纷进军三四线城市、热捧特色小镇,泰禾依然保持“只在一二线城市开发”的战略,项目布局不超过30个城市。

  众多规模房企追求住宅标准化,泰禾却强调走“精品”路线,钻研新中式庭院住宅。北京通州“泰禾中国院子”一个项目就做了十几年,中途两度推倒重来。

  2017年,中国至少有15家房企年度销售规模突破1000亿元。在众多千亿级房企的成长跃升轨迹中,可以捕捉到一条看似“规律”的特征,黄其森认为,就是踩对政策节拍、顺应市场大势。

  大学时主修建筑专业,后来又在银行系统长期工作,黄其森对政策的周期性变化格外敏感。在他看来,“十九大之后的房地产调控政策仍将从严,房企不要对政策抱有放宽的幻想,这种心态十分危险”。

 

 

“最重要的工作就是做好政策应对”

 

  《财经国家周刊》:你如何看目前地产市场生态格局出现的一系列重大转变?

 

  黄其森:这几年泰禾能够有所发展,很重要的一点就是对政策的准确理解和判断。2016年公司年会时,我告诉团队,泰禾今年最重要的工作就是做好政策应对。

  早在2013年,泰禾就在一线城市北京、上海大规模集中拿地。因为在三四线城市拿地,背后因素很多。对政策走向没有充分的认识、没有敬畏,认为八项规定可能就是一阵风、反腐败可能也是走过场,最终会栽倒在这种心态上。十八大以后,我们选择集中在北京和上海拿地,因为市场规范、公开透明。

  十八大后我还告诉员工,要用世界城市的眼光来看待北京、上海、深圳这几个中国的大都市。如果去对照纽约、东京、洛杉矶,你就可以看到差距和空间。所以,2013年我们拿地花了800亿,如果等到2016年要拿,就要花1600亿。需要靠企业自己的眼光、智慧和魄力,对政策和经济形势做出精准判断。

  在我看来,十九大后的房地产调控政策仍将从严,房企不要抱有放宽的幻想,这种心态十分危险。房地产绝对不可能像2016年和2017年那么暴涨了,今后很长一个时期都会是这样。“房子是用来住的,不是用来炒的”,对很多人来说都是当头棒喝。

 

  《财经国家周刊》:“房住不炒”,一般理解为抑制投资、投机需求。这对以销售、开发为主的房地产企业而言意味着什么?

 

  黄其森:几年前,当时万科的郁亮提出楼市进入白银时代的理论,还有楼市“上半场、下半场”之说。在我看来,对有的企业而言已没有下半场,已经结束了。但对泰禾来说,才刚刚开场。

  2018年我们储备了500亿资金用于项目收并购。中国的房地产市场需求巨大,现在的房地产企业总数不论是6万家还是4万家,最后剩下的肯定是不多的,这也就是泰禾为什么要在这些企业中保持自己的核心竞争力,我们为什么要走精品路线、为什么要做文化和地产的结合、为什么要做第一品牌,为什么还要增加医疗、教育、养老、休闲、影视这些产业的原因。按我的理解,今后的住宅不单要给业主提供单一的居住功能,更多是要提供一种生活方式。

 

 

租购并举需要有配套政策

 

  《财经国家周刊》:“租购并举”也是十九大前后反复强调的一个住房制度改革方向。目前国家鼓励发展住房租赁市场,很多大企业也纷纷涉足,你对这种趋势如何判断?

 

  黄其森:我对整个房地产市场还是看好的,2016年市场估值12万亿,2017年估计能到13万亿。未来即使下降到10万亿、8万亿的市场总额,那也是全世界最大的行业。还不够我们发挥吗?所以肯定还是要以销售为主,但是会响应国家号召,做一部分租赁业务,比如在医疗养老产业中就有这类物业。

  在我看来,租购并举应该是以购为主,租只是解决部分人群部分需求。因为安居才能乐业,有恒产者才有恒心,这是中国几千年流传下来的传统置业观念,根深蒂固。但凡有能力的人,都会选择买房而不是租房。何况现在房产还是老百姓最重要的投资。

  国家的政策方向是对的,有些问题还需要探讨。比如是国家干还是企业干?企业干能不能盈利?我认为国家还需要配套一些相应的政策。

 

  《财经国家周刊》:未来,房地产行业所面临的新机遇和新挑战有哪些?新的利润增长点会集中体现在哪些方面?

 

  黄其森:中国未来经济增长的最大动力,一定是来源于消费需求的升级。在拉动经济的“三驾马车”中,出口艰难,投资的边际效应开始递减。所以当温饱、居住问题解决了以后,人民的需求一定会转向身体健康、子女教育以及精神文化等方面。比如医疗大健康产业,现在90%的人在公立医院看病,看病难、看病贵,这种需求增长空间很大。

  正是看准了这一趋势,泰禾开始做多元化的产业布局。但无论是医疗大健康、还是教育、文化产业,总体都上奉行一个逻辑,就是围绕几百万业主客户提供衣食住行、吃喝玩乐甚至生老病死的全生命周期服务。这实际上也是一个生态,所有业务板块能够起到很强的协同效应。

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